房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)常遇到的一些常見(jiàn)會(huì)計(jì)問(wèn)題及解決方法.rar

房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)常遇到的一些常見(jiàn)會(huì)計(jì)問(wèn)題及解決方法 1、為什么在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，不能辦理在建工程抵押？辦理了預(yù)售的房屋為何不能做在建工程抵押？ 答：本規(guī)定主要是為防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，在建工程的投入已全部由預(yù)售收入提供，辦理在建工程抵押，對(duì)同一資金需求又申請(qǐng)貸款或其他債務(wù)融資是不被允許的，當(dāng)然以前也有個(gè)別金融機(jī)構(gòu)和抵押登記部門默認(rèn)的（或者開(kāi)發(fā)商隱瞞銷售行為，預(yù)售不登記）。 2、房地產(chǎn)測(cè)繪所在工程進(jìn)度至正負(fù)0線后，即可做在建工程測(cè)繪。而評(píng)估事務(wù)所在結(jié)構(gòu)封頂后才可做整個(gè)工程的抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告。測(cè)繪和評(píng)估都是在建工程抵押所必須進(jìn)行的環(huán)節(jié)，那企業(yè)進(jìn)行在建工程抵押貸款的最早和最佳時(shí)點(diǎn)是？ 答：在建工程抵押或轉(zhuǎn)讓最早時(shí)點(diǎn)應(yīng)為項(xiàng)目投入達(dá)到25％時(shí)，在此之后，預(yù)售之前就是辦理抵押貸款的最佳時(shí)間了。當(dāng)然預(yù)售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，不能辦理在建工程抵押。 關(guān)于在建項(xiàng)目抵押的條件，法律未做明確規(guī)定。但是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，一般認(rèn)為在建項(xiàng)目抵押必須滿足以下幾種條件： ⑴已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證。 ⑵取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)。 ⑶在建工程，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性，滿足抵押法定要求。 ⑷在建項(xiàng)目與土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。 3、為項(xiàng)目貸款發(fā)生的測(cè)繪費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等放在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中，不是很理解。費(fèi)用的發(fā)生因與借款直接相關(guān)放在財(cái)務(wù)費(fèi)用中資本化不妥嗎？ 答：為項(xiàng)目貸款發(fā)生的測(cè)繪費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等為借款的輔助費(fèi)用，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)借款輔助費(fèi)用資本化也有規(guī)定：