地產(chǎn)銷售必備1-建筑基礎(chǔ)知識.doc

地產(chǎn)銷售必備1-建筑基礎(chǔ)知識 ，房地產(chǎn)銷售人員必備知識。
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一．建筑物的概念和分類 　　
1．概念 a.建筑的概念：建筑一詞有兩層含義：一是作為動詞，指建造建筑物的活動；二是作為名詞，指這種建造活動的成果，即是建筑物。
b.建筑物的概念：有廣義和狹義兩種含義。
廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括構(gòu)筑物。
狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。
●房屋是指有基礎(chǔ).墻.頂.門.窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住.工作.學(xué)習(xí).娛樂.儲藏物品或進行其他活動的空間場所。
●構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪.水塔.橋梁.水壩等。

2．建筑物的分類 a.按使用性質(zhì)分類： 1.居住建筑：是指供家庭或個人較長時期居住使用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類。
（住宅分為普通住宅.高檔公寓和別墅。
集體宿舍分為單身職工和學(xué)生宿舍）
（1）別墅 獨立別墅 【定義】即獨門獨院，私密性極強的單體別墅，這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。
【定義】聯(lián)排別墅，有天有地，有自己的院子和車庫。
由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。
Townhouse別墅是目前大多數(shù)經(jīng)濟型別墅采取的形式之一。
雙拼別墅： 【定義】它是聯(lián)排隊別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。
目前，在美國比較流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅。
疊加式別墅： 【定義】它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，也有點象復(fù)式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。
一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。
空中別墅： 【定義】空中別墅發(fā)源于美國，稱為"penthouse"即"空中閣樓"，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。
一般理解是建在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)的大型復(fù)式住宅。

（2）花園洋房 　花園洋房源于上海，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物。
更為具體地說，它是當(dāng)時的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù)、新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點來看，當(dāng)時的花園洋房相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場中的獨棟別墅。
一般性的花園洋房具備以下特征： 　　?建筑風(fēng)格為外國風(fēng)格，洋味十足，多為歐洲和北美風(fēng)格，也有少許南洋風(fēng)格； 　　?建筑密度很低（容積率一般小于1），綠化率較高，強調(diào)景觀均好，首層普遍擁有私家花園； 　　?普遍分布于市郊一帶，距離市區(qū)尚有距離； 　　?在一定程度上依賴于現(xiàn)代都市文明，