房地產(chǎn)項(xiàng)目測算.doc

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算方法 隨著國家國土資源部第11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》的出臺，全國各地協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地已基本絕跡，全部轉(zhuǎn)為公開掛牌、競拍競 賣。
這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)，管理出效益時(shí)代的到來。
在通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、以地補(bǔ)路等方式獲取地塊的時(shí)期，開發(fā)商們在拿地前 不需過多地作研究分析，因?yàn)槟菚r(shí)大多是協(xié)議操作，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，有較大的 獲利空間。
而今后，由于土地自身的稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈 的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項(xiàng)目投資成本測算的科學(xué)性 和縝密性提出了較高的要求。
保守有余，將失去機(jī)會，一事無成；輕率沖動， 將導(dǎo)致虧損，嚴(yán)重的將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。
如何準(zhǔn)確地測算項(xiàng)目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等幾個(gè) 方面分別予以論述。
分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定 ，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。

一、土地成本 隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分，綜 合的地價(jià)內(nèi)容非常廣泛，主要包括：土地中標(biāo)價(jià)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、代勞費(fèi)用、 交易契稅等，土地成本約占項(xiàng)目開發(fā)成本的35％- 40％，并有進(jìn)一步上升的趨勢。

二、前期規(guī)費(fèi) 前期規(guī)費(fèi)主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向政府交納的相關(guān)費(fèi)用，主要包 括應(yīng)交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，教育附加費(fèi)、人防經(jīng)費(fèi)、白蟻費(fèi)用、地區(qū)配套費(fèi)等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項(xiàng)費(fèi)用的繳 納基數(shù)主要是按施工圖建筑面積，標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
整個(gè)前期規(guī)費(fèi) 約占開發(fā)總成本的10％左右，并有降低的趨勢。

三、工程成本 此項(xiàng)費(fèi)用為成本中的“大頭”，約占總成本的40 50％左右，具體內(nèi)容包括：
1、勘察、設(shè)計(jì)、建筑檢測、質(zhì)量檢驗(yàn)及景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目監(jiān)理等費(fèi)用；
2、土石方、圍墻、傳達(dá)室