2009年瑞金北路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷(xiāo)策劃案大綱.doc

2009年瑞金北路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷(xiāo)策劃案大綱 ，2009年瑞金北路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷(xiāo)策劃案大綱。
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2009年瑞金北路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷(xiāo)策劃案大綱 徐昌文/策劃總監(jiān) 文資源整合創(chuàng)價(jià)值、和諧運(yùn)營(yíng)創(chuàng)效益 做貴州地產(chǎn)企業(yè)的貼身顧問(wèn) 如何把項(xiàng)目打造為 地區(qū)最具特色的地產(chǎn)項(xiàng)目 我們面臨的挑戰(zhàn)---- 如何避免同質(zhì)化，打造項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？ 如何進(jìn)行精確的項(xiàng)目定位，打造適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品？ 如何規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流與利潤(rùn)最大化的雙重保障？ 如何通過(guò)項(xiàng)目打造企業(yè)的利潤(rùn)平臺(tái)、品牌平臺(tái)？ 如何實(shí)現(xiàn)以最少的投入，快速啟動(dòng)該項(xiàng)目？ 如何實(shí)現(xiàn)減少項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)成本？ 總論國(guó)內(nèi)外產(chǎn)權(quán)式酒店概況(略)
第一部分項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析
一、本項(xiàng)目地理位置及周邊情況
二、本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店ＳＷＯＴ分析
1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）
（1）地理位置屬貴陽(yáng)中心區(qū)，相關(guān)服務(wù)性配套齊全、成熟。

（2）近周邊高中低檔酒店賓館較為集中，形成了一定住宿市場(chǎng)。

（3）中高檔寫(xiě)字樓比較集中，有一定住宿客戶(hù)基礎(chǔ)。
（4）目前貴陽(yáng)市產(chǎn)權(quán)酒店剛起步，有非常大的市場(chǎng)空間。

2、項(xiàng)目劣勢(shì)（W）
（1）項(xiàng)目修建到裙樓部分后，停滯了近十年，對(duì)市民的心理會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的負(fù)面的影響，同時(shí)土地使用年限已大大縮減。

（2）項(xiàng)目底層是集貿(mào)市場(chǎng)的一部分，較臟、較亂，嚴(yán)重影響到酒店的檔次。

（3）貴陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店了解并不多，需要引導(dǎo)其投資。

3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）
（1）投資客投資途徑正在潛移默化的改變，隨著住宅市場(chǎng)投資空間緊縮，加以引導(dǎo)必會(huì)將目光轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)酒店。

（2）貴陽(yáng)成為避暑之都后，來(lái)往于貴陽(yáng)的旅游人士增加，將會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)酒店業(yè)的發(fā)展。

4、項(xiàng)目威脅（T）
（1）2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，本項(xiàng)目的投資不僅屬于酒店業(yè)的投資，首先更是房地產(chǎn)的投資，所以也將會(huì)受到較大的影響。

（2）近年由于經(jīng)濟(jì)型酒店在貴陽(yáng)入住率很高，經(jīng)營(yíng)狀況良好，大批的外地投資者進(jìn)入這一市場(chǎng)，開(kāi)設(shè)類(lèi)似酒店較多。
(其它略)
第二部分項(xiàng)目綜合定位 由于本項(xiàng)目無(wú)規(guī)模和環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)榱觿?shì)顯而易見(jiàn)，過(guò)分炒作酒店檔次，可信度將會(huì)很低，會(huì)起到相反的效果，但是，也不能倫于低檔次酒店，這樣很難造成熱銷(xiāo)。
在賣(mài)點(diǎn)不多的情況下，綜合酒店銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)考慮，我司認(rèn)為酒店至少在形式上，做出個(gè)性、風(fēng)格、品味，才可能打動(dòng)賣(mài)家，并配合其它營(yíng)銷(xiāo)手段，從深層次到淺層次，形成一個(gè)立體的營(yíng)銷(xiāo)策略，從眾多酒店中突出重圍，異軍突起。
所以，從項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)始，形成統(tǒng)一的風(fēng)格，在廣告上、并盡量在建筑的外形上做力所能及的修改和裝飾，之后，可以視情況向酒店經(jīng)營(yíng)企業(yè)提出建議，在室內(nèi)裝修裝飾、家具上，以及服務(wù)上體現(xiàn)，因?yàn)樽鳛楝F(xiàn)代的酒店業(yè)，不僅需要的是上檔次的服務(wù)，更需要個(gè)性化的服務(wù)，以滿(mǎn)足都市化人群的心理需求。

一、酒店風(fēng)格初步定位 北歐風(fēng)格---傳統(tǒng)、時(shí)尚與國(guó)際完美結(jié)合的產(chǎn)物 北歐是指歐洲北部五國(guó)挪威、丹麥、瑞典、芬蘭和冰島，就建筑風(fēng)格和室內(nèi)裝飾而言，五個(gè)國(guó)家靠近北極，氣候寒冷，森林資源豐富，形成了獨(dú)特的風(fēng)格。
大體上有兩種調(diào)性，一是充滿(mǎn)現(xiàn)代造型線(xiàn)條的現(xiàn)代風(fēng)格，另一種則是自然風(fēng)格。
北歐