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淺談別墅營(yíng)銷：關(guān)鍵是產(chǎn)品、口碑與服務(wù) 來源：中大恒基 2008年06月02日09:31我來說兩句(0) 　　別墅，源自"別業(yè)"，意為本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋。
可見，在古人眼里，別墅是供富貴人家修身養(yǎng)性的地方，是"本宅"之外的又一房產(chǎn)，而并非常居之所。
　　別墅作為房地產(chǎn)業(yè)頂端產(chǎn)品，它服務(wù)于金字塔尖的成功階層。
他們講究品味、在意建筑的外觀設(shè)計(jì)、關(guān)心產(chǎn)品的文化內(nèi)涵、對(duì)人文環(huán)境和物業(yè)配套服務(wù)等等有著更高的要求。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市的空間將擴(kuò)大，消費(fèi)群將會(huì)向城外轉(zhuǎn)移，帶來了對(duì)別墅的迫切需求。
別墅用地的叫停，使得未來幾年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)保持在現(xiàn)有數(shù)量上，意味著從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，別墅將成為稀缺產(chǎn)品，對(duì)于已經(jīng)審批的別墅項(xiàng)目而言，稀缺性將帶來更大的升值空間，別墅將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來炙手可熱的產(chǎn)品。
　　對(duì)于購(gòu)買別墅的群體，關(guān)注的不是"一個(gè)平方米便宜多少，然后有升值空間就買"。
別墅不僅僅是一種產(chǎn)品，更是一種生活方式，它代表了舒適的、愜意的、高雅的生活。
私家庭院給客戶提供了一個(gè)有天有地的自由空間，實(shí)現(xiàn)了私家綠化和純私人的活動(dòng)空間，從而享有貼近自然的居住方式。
例如，有很多別墅和高爾夫相結(jié)合，從而締造了舒適的"別墅+高爾夫"的生活方式。
　　別墅的營(yíng)銷關(guān)鍵是三點(diǎn)，以下將分別闡述： 　　NO.1圍繞產(chǎn)品展示 　　營(yíng)銷過程中，產(chǎn)品的展示是別墅營(yíng)銷中的重點(diǎn)，應(yīng)該緊緊圍繞產(chǎn)品的展示。
比如說很多住宅項(xiàng)目大概的套路是一開工就開盤，封頂達(dá)到50％，竣工達(dá)到80％以上，而前段時(shí)間一些盤前期認(rèn)購(gòu)就是超量認(rèn)購(gòu)，開盤之后一搶而空。
但是別墅市場(chǎng)沒有這樣的情況，別墅大量的開盤期是選擇在產(chǎn)品比較完整的時(shí)候，也是可以充分展示的時(shí)候才做銷售。
而展示得越充分，市場(chǎng)的效果越好，后期越有市場(chǎng)。
別墅畢竟是一個(gè)高端的東西，受眾面很小，很難像住宅大量消費(fèi)的那樣形成一種市場(chǎng)的競(jìng)相爭(zhēng)購(gòu)。
別墅是高端的銷售，投資量大，客戶群都是高端的客戶群，這些人的判斷力和理性的思考要比普通住宅客群高得多，一般的銷售的方式和一般的伎倆是很難抓住這些客戶的。
所以別墅營(yíng)銷要緊緊圍繞著產(chǎn)品的展示。
　　NO.2注重口碑傳播 　　別墅在營(yíng)銷過程中非常注重口碑的傳播。
富人愛扎堆，在別墅的銷售中也充分體現(xiàn)了這個(gè)特點(diǎn)。
很多項(xiàng)目通過口碑傳送，老客戶介紹新客戶，成交的成功率達(dá)到了三分之一。
別墅經(jīng)營(yíng)好，老客戶十分重要。
無論是什么類型的別墅，市場(chǎng)供應(yīng)都較少，稀缺性決定了高價(jià)位，高檔次也決定了它不可能成為地產(chǎn)開發(fā)的主流。
所以如何組織營(yíng)銷，組織向外推廣，如何構(gòu)造事件，如何推進(jìn)銷售，如果優(yōu)惠客戶都應(yīng)該緊緊圍繞這些展開，就是老客戶帶新客戶，這個(gè)做得好，可以作到事半功倍的效果。
　　NO.3注重服務(wù)展示 　　高端的人群對(duì)服務(wù)有很高的苛求，所以別墅項(xiàng)目就是要做服務(wù)的展示。
人都是這樣，對(duì)別人的要求高，對(duì)自己的要求低。
富人更有這個(gè)特點(diǎn)，他對(duì)整個(gè)盤的組織、營(yíng)銷的組織、業(yè)務(wù)管理的組織要求非常高，從他
第一眼看到項(xiàng)目這個(gè)廣告到最后的成交，他對(duì)這個(gè)項(xiàng)目都是非常的挑剔，比如說這個(gè)廣告的色彩看不好也可能他就不會(huì)買