北戴河海洋花園別墅營銷方案.doc

北戴河海洋花園別墅營銷方案 ，一.企劃方針 二.目標(biāo)市場預(yù)估 三.形象定位 四.主體目標(biāo)客戶定位 五.產(chǎn)品策略 六.戶型解析 七.案名建議 八.廣告表現(xiàn) 九.價(jià)格策略 十.推廣策略 (一)銷售目標(biāo) (二)工作周期安排 ...歡迎下載！
北戴河海洋花園別墅 整體營銷計(jì)劃 一．企劃方針 二．目標(biāo)市場預(yù)估 三．形象定位 四．主體目標(biāo)客戶定位 五．產(chǎn)品策略 六．戶型解析 七．案名建議 八．廣告表現(xiàn) 九．價(jià)格策略 十．推廣策略 （一）.銷售目標(biāo) （二）.工作周期安排 （三）.銷售戰(zhàn)略 （四）銷售執(zhí)行方案 （五）.工作計(jì)劃及進(jìn)度控制表 （六）.促銷計(jì)劃（略） （七）.廣告企劃費(fèi)用預(yù)算（略） 十一.附 (一).營銷隊(duì)伍的組織架構(gòu)及人員分配 (二).營銷人員理論知識培訓(xùn)計(jì)劃與綱要 (三).房地產(chǎn)營銷人員素質(zhì)培訓(xùn) (四).客房接待組合能力培訓(xùn) (五).現(xiàn)場銷售職業(yè)技能基本動作規(guī)范 (六).銷售文本、作業(yè)表單 一．企劃方針 立足于消費(fèi)者的分布情形與需求層次，確立主體目標(biāo)客戶群體，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃形象策略主體，疊現(xiàn)本案產(chǎn)品價(jià)值，滿足目標(biāo)客戶群體獨(dú)有的品味與格調(diào)，并進(jìn)行有的放矢的文案表現(xiàn)與媒體運(yùn)用。
二.目標(biāo)市場預(yù)估 基于對本案目標(biāo)市場的詳細(xì)調(diào)查及本案在地理位置上的先天因素，結(jié)合體案固有的產(chǎn)品特性，總結(jié)本案目標(biāo)客源如下： 　　
1．客源區(qū)域： 區(qū)域 北京 秦皇島 津、唐 東北 合計(jì) 百分比 80% 10% 5% 5% 100% 　　
2．客戶購屋動機(jī)： 購屋動機(jī) 休閑度假 投資 合計(jì) 百分比 80% 20% 100% 　　
3．客戶年齡： 年齡 25~30 31~35 36~40 41~45 46~50 51以上 合計(jì) 百分比 5% 10% 20% 35% 20% 10% 100% 　　
4．購買群體： 群體 個人 單位 合計(jì) 百分比 70% 30% 100% 根椐目標(biāo)客戶預(yù)估的情況分析，本案認(rèn)同度最大的客戶群應(yīng)為北京等周邊地區(qū)以二次置業(yè)群體為主的年齡為35~45歲之間的中年購買群，其中以留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)者為主。
由于在本案目前的目標(biāo)銷售區(qū)域少有同類竟?fàn)幬飿I(yè)，因此，本案的市場售價(jià)無明顯可比性。
相較于秦皇島"維多利亞港灣"RMB5000~7000元/M2的售價(jià)，本案可將售價(jià)即定為RMB8000元/M2，同時，本案售價(jià)仍可通過良好的市場整合推廣手段得到一定幅度的提升。
為確保本案海景較佳別墅的脫穎而出，推動海景較差別墅沖破單價(jià)阻力線，獲得理想的市場去化，強(qiáng)有力的產(chǎn)品形象定位提升，卓有成效的推廣表現(xiàn)，成為本案取得市場成功的重中之重。
　　 三．形象定位 建立在本案產(chǎn)品的特性基礎(chǔ)上，針對目標(biāo)客戶群體的生涯背景及價(jià)值取向，進(jìn)行符合這一群人士認(rèn)可的形象定位，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)涵的挖掘與外延的拓展，創(chuàng)造推廣中的主題核心，是樹立本案市場形象靈魂的重點(diǎn)。
產(chǎn)品特性： 本案位于全國優(yōu)秀旅游城市秦皇島市郊，瀕臨渤海灣，距北京260公里，距山海關(guān)、北戴河各18公里，同時，本案是距離北京最近的距海水僅20米的真正的海濱別墅。
目標(biāo)客戶特征： 根據(jù)對本案目標(biāo)客房群的研究，可概括出目標(biāo)客房群以下特征： 家庭年收入300萬元以上，為社會中的絕對富裕層。
目標(biāo)客戶的財(cái)產(chǎn)來源各不相同，但性格多富于感性，同時希望獲得社會對個人價(jià)值的最大認(rèn)可。
針對于