合肥高端別墅營銷推廣方案.doc

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第一部分合肥別墅房地產(chǎn)分析
一、合肥別墅地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) （一）別墅市場供需缺口逐漸增大，價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng) 　03年2月、05年5月、06年5月，出臺(tái)了三次國家叫停別墅建設(shè)的宏觀調(diào)控。
這種政策導(dǎo)向使得國內(nèi)的別墅供應(yīng)自2003年起就呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，除2004年因政策刺激呈現(xiàn)上升之外，整體仍保持下滑態(tài)勢(shì)。
隨著2006年政策的進(jìn)一步收緊，近期及未來可預(yù)期的一段時(shí)期內(nèi)，實(shí)際的別墅供應(yīng)仍將保持收縮態(tài)勢(shì)。
　　自別墅用地禁令出臺(tái)以來的三年中，別墅用地來源主要有三個(gè)：
1、宏觀調(diào)控前拿地后期陸續(xù)開發(fā)；
2、以公寓立項(xiàng)的土地，后改作他用。

3、"打擦邊球"，借低密度住宅之名拿地，再建別墅。

第三項(xiàng)來源也在出臺(tái)的"國六條"中被堵住了，其他兩項(xiàng)在政府執(zhí)行力越來越強(qiáng)的一線及發(fā)達(dá)的二線城市中，效法者也越來越少。
在這種情況下，這個(gè)一直以來的買方市場似乎也開始向賣方市場轉(zhuǎn)變。
　　隨著市場需求不斷多樣化，其基于預(yù)期所做出的反應(yīng)對(duì)別墅市場的影響也有很大不同。
新富裕階層及企業(yè)別墅需求、自住及投資擴(kuò)大需求等都支撐起整個(gè)別墅市場，但其力量的非均衡使需求市場更趨向于一方的態(tài)度傾向。
中產(chǎn)階級(jí)更傾向于經(jīng)濟(jì)型、易居型、小戶型別墅，性價(jià)比較高；企業(yè)別墅更傾向于獨(dú)立別墅，周邊有成熟的商業(yè)及生活設(shè)施；自住型更傾向于離城市較近的地理位置；投資型更關(guān)注品質(zhì)高，增值空間高的別墅等等。
　　別墅用地禁令及住宅新政實(shí)施后，別墅及各種類別墅都將一起進(jìn)入精品化時(shí)代。
尤其受"國六條"的影響，獨(dú)棟別墅將減少至瀕臨絕跡的地步，純別墅社區(qū)也將銷聲匿跡，整個(gè)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)重大調(diào)整。
因此那些受政策限制少、創(chuàng)新多的高品質(zhì)別墅產(chǎn)品成為廣大需求方追逐的對(duì)象。
這類別墅更多的具有的增值保值的價(jià)值，未來將有更多投資者關(guān)注這類別墅。
不僅新房市場，二手房市場上的高品質(zhì)別墅產(chǎn)品同樣可能受到歡迎。
而且隨著新房市場的不斷萎縮，二手房市場將適時(shí)跟進(jìn)。
那些發(fā)展成熟、品質(zhì)優(yōu)秀的別墅及類別墅將在二手房市場體現(xiàn)價(jià)值。
　　總體而言，別墅市場將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場，需求市場多樣化使別墅產(chǎn)品多樣化，輔之二手房市場活躍交易市場，別墅價(jià)格將逐步上升，并出現(xiàn)高品質(zhì)別墅價(jià)值凸現(xiàn)的趨勢(shì)。
（二）別墅禁令使得別墅開發(fā)模式出現(xiàn)被動(dòng)的轉(zhuǎn)折 　別墅禁令的頻繁出臺(tái)，受益者是那些已經(jīng)獲批并上市的別墅項(xiàng)目，有效抬高了新的競爭者的進(jìn)入門坎，使純別墅類項(xiàng)目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，價(jià)格隨之上漲。
在這樣的宏觀背景之下，別墅開發(fā)在政策的夾縫中探索生存之道，開發(fā)模式與發(fā)達(dá)國家的發(fā)展軌跡相比，并沒有沿著往市場化的傾向發(fā)展，而是出現(xiàn)了前所未料的被動(dòng)轉(zhuǎn)折。
　　別墅開發(fā)模式傾向于小而精，即規(guī)模小、設(shè)計(jì)、施工