市場營銷集萃0063-上海海灣別墅整體策劃.doc

市場營銷集萃0063-上海海灣別墅整體策劃 ，市場營銷薈萃。
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上海海灣別墅整體策劃 目錄
第一部分
第二部分 項(xiàng)目研究背景 市場概況了解...-
1、整體情況分析
2、發(fā)展態(tài)勢綜述
3、區(qū)位差異分析 ^4
第三部分 區(qū)域市場分析...-
1、區(qū)域環(huán)境簡介
2、區(qū)域樓市分析 38
第四部分 8^01分析^43
1、地塊環(huán)境調(diào)研
2、8^01分析
第五部分 項(xiàng)項(xiàng)目定冊析^57 項(xiàng)目定位客源定位戶型定位
第六部分 項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)^66
第一部分、項(xiàng)目研究背景 　　為準(zhǔn)確市場定位，我們對海灣項(xiàng)目進(jìn)行了前期的市場調(diào)研。
根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托上海商品住宅市場（主要為別墅市場）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)：
1、了解上海市別墅市場的整體狀況及變動(dòng)趨勢；
2、了解上海市別墅市場產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢；
3、了解各個(gè)區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況；
4、掌握海灣項(xiàng)目所處地塊的基本特征；
5、掌握海灣項(xiàng)目周邊房產(chǎn)市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征；
6、明確海灣項(xiàng)目與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在；
7、掌握各類目標(biāo)消費(fèi)群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對項(xiàng)目的初步認(rèn)知；
8、明確海灣項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢的市場機(jī)會(huì)及企業(yè)機(jī)會(huì)；
9、提出海灣項(xiàng)目的市場定位（包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位、戶型定位等）的若干思路；
10、出海灣項(xiàng)目在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的若干思路和建議。
|通過對各類信息、數(shù)據(jù)的收集和調(diào)研結(jié)果的反饋得知，本次調(diào)研的實(shí)施過程和實(shí)施結(jié)|果基本符合前期的構(gòu)思及意圖，能夠充分保證研究的有效性及得出結(jié)論的可靠性。

第二部分、市場概況了解
一、整體情況分析
1、上海別墅市場趨向成熟 　　上海別墅市場起步于80年代后期，發(fā)展一直較為緩慢，進(jìn)入90年代后期，隨著上海對外開放程度的進(jìn)一步提高和房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在上海出現(xiàn)了大批外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的
第一次浪潮，但此時(shí)別墅的類型、功能及其針對的潛在客戶群均較為單一，市場化程度較低，因而在隨后的幾年中再次跌入了谷底。
　　直至1998年下半年，隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心的上海的住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場的復(fù)蘇。
地鐵1號(hào)線的通車營運(yùn)使得上海西南郊首先掀起了內(nèi)銷別墅的開發(fā)熱潮。
　　經(jīng)過這三年的發(fā)展，上海的別墅市場已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。
排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓〔疊加式別墅）的形成以及近年所出現(xiàn)的"里弄式住宅"和"新獨(dú)院住宅"，均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物，表明市場開始真正走向成熟。
　　近年來，上海別墅住宅建筑面積與銷售量以持續(xù)15^的幅度遞增，去年別墅的總體價(jià)格水平比前年上漲了10^，而伴隨著入世及
第八次降息等利好消息的剌激，可以預(yù)見，別墅類物業(yè)的需求仍將呈放大趨勢，別墅市場前景看好。

2、市場供應(yīng)狀況分析 ―供應(yīng)量持續(xù)放大 　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海別墅開發(fā)用地近2萬畝，平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在