北戴河海洋花園別墅整體營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃doc63.doc

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北戴河海洋花園別墅整體營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 一．企劃方針 二．目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)估 三．形象定位 四．主體目標(biāo)客戶(hù)定位 五．產(chǎn)品策略 六．戶(hù)型解析 七．案名建議 八．廣告表現(xiàn) 九．價(jià)格策略 十．推廣策略 （一）.銷(xiāo)售目標(biāo) （二）.工作周期安排 （三）.銷(xiāo)售戰(zhàn)略 （四）銷(xiāo)售執(zhí)行方案 （五）.工作計(jì)劃及進(jìn)度控制表 （六）.促銷(xiāo)計(jì)劃（略） （七）.廣告企劃費(fèi)用預(yù)算（略） 十一.附 (一).營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的組織架構(gòu)及人員分配 (二).營(yíng)銷(xiāo)人員理論知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃與綱要 (三).房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員素質(zhì)培訓(xùn) (四).客房接待組合能力培訓(xùn) (五).現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售職業(yè)技能基本動(dòng)作規(guī)范 (六).銷(xiāo)售文本、作業(yè)表單 一．企劃方針 　　　立足于消費(fèi)者的分布情形與需求層次，確立主體目標(biāo)客戶(hù)群體，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃形象策略主體，疊現(xiàn)本案產(chǎn)品價(jià)值，滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)群體獨(dú)有的品味與格調(diào)，并進(jìn)行有的放矢的文案表現(xiàn)與媒體運(yùn)用。
二.目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)估 　　基于對(duì)本案目標(biāo)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查及本案在地理位置上的先天因素，結(jié)合體案固有的產(chǎn)品特性，總結(jié)本案目標(biāo)客源如下：
1．客源區(qū)域： 區(qū)域 北京 秦皇島 津、唐 東北 合計(jì) 百分比 80% 10% 5% 5% 100%
2．客戶(hù)購(gòu)屋動(dòng)機(jī)： 購(gòu)屋動(dòng)機(jī) 休閑度假 投資 合計(jì) 百分比 80% 20% 100%
3．客戶(hù)年齡： 年齡 25~30 31~35 36~40 41~45 46~50 51以上 合計(jì) 百分比 5% 10% 20% 35% 20% 10% 100%
4．購(gòu)買(mǎi)群體： 群體 個(gè)人 單位 合計(jì) 百分比 70% 30% 100% 　　　根椐目標(biāo)客戶(hù)預(yù)估的情況分析，本案認(rèn)同度最大的客戶(hù)群應(yīng)為北京等周邊地區(qū)以二次置業(yè)群體為主的年齡為35~45歲之間的中年購(gòu)買(mǎi)群，其中以留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)者為主。
　　　由于在本案目前的目標(biāo)銷(xiāo)售區(qū)域少有同類(lèi)竟?fàn)幬飿I(yè)，因此，本案的市場(chǎng)售價(jià)無(wú)明顯可比性。
相較于秦皇島"維多利亞港灣"RMB5000~7000元/M2的售價(jià)，本案可將售價(jià)即定為RMB8000元/M2，同時(shí)，本案售價(jià)仍可通過(guò)良好的市場(chǎng)整合推廣手段得到一定幅度的提升。
　　　為確保本案海景較佳別墅的脫穎而出，推動(dòng)海景較差別墅沖破單價(jià)阻力線(xiàn)，獲得理想的市場(chǎng)去化，強(qiáng)有力的產(chǎn)品形象定位提升，卓有成效的推廣表現(xiàn)，成為本案取得市場(chǎng)成功的重中之重。
三．形象定位 　　　建立在本案產(chǎn)品的特性基礎(chǔ)上，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體的生涯背景及價(jià)值取向，進(jìn)行符合這一群人士認(rèn)可的形象定位，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)涵的挖掘與外延的拓展，創(chuàng)造推廣中的主題核心，是樹(shù)立本案市場(chǎng)形象靈魂的重點(diǎn)。
　　　產(chǎn)品特性： 　　　本案位于全國(guó)優(yōu)秀旅游城市秦皇島市郊，瀕臨渤海灣，距北京260公里，距山海關(guān)、北戴河各18公里，同時(shí)，本案是距離北京最近的距海水僅20米的真正的海濱別墅。
　　　目標(biāo)客戶(hù)特征： 　　　根據(jù)對(duì)本案目標(biāo)客房群的研究，可概括出目標(biāo)客房群以下特征： 　　　家庭年收入300萬(wàn)元以上，為社會(huì)中的絕對(duì)富裕層。
目標(biāo)客戶(hù)的財(cái)產(chǎn)來(lái)源各不相同，但性格多富于感性，同時(shí)希望獲得社會(huì)對(duì)個(gè)人價(jià)值的最大認(rèn)可。
針對(duì)于此，文化包裝應(yīng)為本案營(yíng)銷(xiāo)的一帖