別墅跨地域營銷的5個前提117337746.doc

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別墅跨地域營銷的5個前提 從潘石屹到山東、蘇州、沈陽等地做感謝會開始，跨地域營銷已經(jīng)燃起星星之火，8月份搜房網(wǎng)又以"中國別墅節(jié)"的形式組織了全國性的聯(lián)動活動,房地產(chǎn)的跨地域營銷已經(jīng)成為一股勢力。
在這個時候我們房地產(chǎn)界應(yīng)該認(rèn)真思考一下，跨區(qū)域營銷取得輝煌的前提是什么。

第一個前提--解決產(chǎn)權(quán)問題 獨立產(chǎn)權(quán)對別墅有特殊意義。
在美國，日本或者歐洲所有的居住生活都基于一個前提，產(chǎn)權(quán)的明晰。
事實上，中國目前的物業(yè)形式中只有別墅的產(chǎn)權(quán)是完全獨立的，明晰化的。
其他都是產(chǎn)權(quán)集成式房子，涉及到共有產(chǎn)權(quán)的很多問題。
但別墅是獨立占地，不會涉及到這些問題。
但是目前別墅的銷售合同，只是照搬了集成房屋的一些基本的權(quán)利界定，而沒有把別墅產(chǎn)品所有權(quán)的特殊性表現(xiàn)出來。
土地所有權(quán)問題暫時解決不了，但別墅的公共占地跟別墅獨立占地的關(guān)系是可以解決的。
因為開發(fā)商、每個買房子的業(yè)主對公共占地都有權(quán)利，當(dāng)然也有義務(wù)要承擔(dān)在這個土地上的建筑物和這個土地上的環(huán)境配套維持。
但是現(xiàn)在大量的公共占地只是由開發(fā)商決定做什么，或者做了湖面，或者做了會所，這在國外是看不到的。
產(chǎn)權(quán)的問題不解決，中國的別墅跟國外跨區(qū)域營銷的別墅概念是不一樣的。
比如說我們想在比華麗山莊購置房產(chǎn)，不用非要飛到美國去就可以通過營銷渠道購買，也不用擔(dān)心有其他的陷阱。
而中國的別墅不行，不了解實際情況，根本不敢直接購買。
頂級物業(yè)的開發(fā)商要特別注意別墅產(chǎn)權(quán)的界定問題。
目前中國開發(fā)商不能進(jìn)行小宗地的轉(zhuǎn)讓，但日本、澳洲、美國都能進(jìn)行，而我們不能進(jìn)行，原因是什么？原因是土地產(chǎn)權(quán)劃分的不清楚。
產(chǎn)權(quán)跟國際接軌，我認(rèn)為是中國別墅可以跨區(qū)域營銷的一個重要前提，一旦這個前提解決，高端異地置業(yè)的春天才會真正到來。
萬通的定制中國模式喊了好幾年，為什么走到今天還不是潮流呢？原因也是產(chǎn)權(quán)問題。
事實上別墅的配套問題也是跟產(chǎn)權(quán)極其相關(guān)的，我仔細(xì)研究了新的物權(quán)法，看完后非常失望，新的物權(quán)法對于產(chǎn)權(quán)問題的描述和界定沒有進(jìn)步，反而是退步了。
比如在配套的產(chǎn)權(quán)問題上，它采用了非常簡單粗暴的方式，簡單的規(guī)定任何小區(qū)的會所，綠地等等這些東西都跟客戶的產(chǎn)權(quán)相關(guān)。
物權(quán)法是個非常重要的法律，但是被房地產(chǎn)界有意無意地忽略掉，我借此呼吁全國的開發(fā)商，要關(guān)心即將頒布的物權(quán)法，新的物權(quán)法一旦通過，我們別墅的
第一個前提就失去了。

第二個前提--"富人區(qū)"標(biāo)簽的形成 高端市場的全國置業(yè)或者是異地置業(yè)依賴于富人區(qū)的形成和穩(wěn)定，這是別墅市場開始走向全國、異地置業(yè)者可以迅速落定的基本前提。
中國的房地產(chǎn)發(fā)展20年了，目前中國的別墅發(fā)展在中國城市的各個地區(qū)打破了傳統(tǒng)已經(jīng)形成的富人區(qū)和窮人區(qū)。
富人區(qū)一旦形成和穩(wěn)定有兩個作用--
第一，使得置業(yè)者非常清晰他所購買房子的價值，而不是聽任別人吹噓；
第二，富人區(qū)的形成不只在于房子蓋得多漂亮，而是在于政府的公共政策和公共配套。
香港南區(qū)是典型的富人區(qū)，所有的開發(fā)商，不管新鴻基還是長石，大家都不會亂競爭，所有的房子價格有公認(rèn)的底線，因為地價也不會有高有低；另外是配套問題，配