重慶南山第一莊二期別墅項目營銷策劃方案.doc

重慶南山
第一莊二期別墅項目營銷策劃方案 ，從廣義來說,房地產(chǎn)策劃分為以下三個內容。
如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。
根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。
一,項目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究,包括市場調研,項目定...歡迎下載！
南山
第一莊二期別墅項目營銷策劃方案 （截止至2008年2月29日）
一、工作目標 　　南山
第一莊（以下簡稱"本項目"）二期別墅產(chǎn)品已于2007年8月起正式對外銷售。
截止目前，本項目已實現(xiàn)銷售別墅17套，尚余別墅60套有待銷售。
　　本次營銷策劃工作，旨在對項目要素進行有效的梳理，進一步提高項目的銷售力，同時通過有效的渠道加以推廣，爭取以較短的時間實現(xiàn)本項目的全面銷售，為公司啟動三期工程及后續(xù)發(fā)展作好準備。
歸納起來包括以下幾方面的目標： 　　□提升項目形象，變自然銷售為主動營銷 　　□提升項目價值，增強項目盈利能力 　　□加快銷售節(jié)奏，加速資金回籠
二、重慶別墅市場動態(tài)分析 （一）重慶別墅類住宅物業(yè)供需特點
1、供應市場
（1）用地緊張 　　隨著國家土地政策管控的加強，重慶市國土管理部門也出臺相關規(guī)定，暫停別墅用地的審批，并開始對各類違法用地、閑置土地及高檔住宅用地進行認真清理。
因而別墅住宅用地日漸稀缺。

（2）供應量大 　　前期儲備了大量土地的開發(fā)企業(yè)出于規(guī)避政策風險及投資趨利的雙重目的，不約而同加快地塊的開發(fā)，因而近兩年內別墅物業(yè)的整體供應仍將呈現(xiàn)繼續(xù)放量的趨勢。

（3）市場細分 　　別墅市場日趨細分，即使同一社會階層內部也存在不同消費能力和不同消費觀念的細分群體，因而高檔住宅產(chǎn)品也出現(xiàn)尊居住宅、商務住宅、生態(tài)住宅等多種細分市場定位并存的格局。
在建筑形態(tài)上，除傳統(tǒng)的獨立別墅、聯(lián)排別墅，更出現(xiàn)復式別墅、疊加別墅、院落式別墅等多種形式，其單戶建筑面積及銷售價格也拉開明顯的檔次。
　　總結來看，主要分為以下三類： □經(jīng)濟型別墅 　　價格范圍4500－6000元/M2，物業(yè)形態(tài)多為疊加、復式、院落式，單套面積集中在160－300M2，較少獨特景觀或生態(tài)資源，一般為混合型社區(qū) □康居型別墅 價格范圍在6000－8000元/M2，物業(yè)形態(tài)多為聯(lián)排、雙拼形態(tài)，有少量獨立別墅；單套面積約為250－350M2，目前為別墅市場主流 □高檔別墅 　　單價在10000元/M2以上，一般為獨立別墅，擁有極佳的景觀或生態(tài)環(huán)境，另有少量也擁有一定的文化內涵和歷史文脈，體現(xiàn)對獨特資源的占有和生活品質的享受 （4）更加注重文化內涵 　　市場競爭的日益激烈，各項目在戶型、建筑、園林、配置、物業(yè)管理等方面都很難回避同質化的問題。
因而各品牌開發(fā)企業(yè)不約而同加大產(chǎn)品研發(fā)和包裝推廣的力度，力求以新穎而富內涵的文化特色來拉開與競爭對手的差異。
　　在建筑風格上，各種冠以"西班牙"、"法蘭西"、"德國風情"乃至"中國原創(chuàng)"的產(chǎn)品層出不窮。
在包裝推廣上，大量文化交流、藝術展示、節(jié)慶演出、名人代言被引入營銷行為。
在生活方式的營造上，從外在的景觀、商業(yè)街、會所，到住宅的露臺、地下室、屋頂、花園、閣樓等情趣空間細節(jié)設計的加強，無不表現(xiàn)出開發(fā)商的苦心孤詣。
（5）價格持續(xù)上漲 □2006年以來，國家加大對別墅類高檔住宅用地的審批，并對旅游景區(qū)住宅開發(fā)進行限制，直接導致市場價格預期提升 □受重慶市成立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)利好，全市房地產(chǎn)物業(yè)普遍上漲約10