437 麗水灣別墅2003年營銷推廣整合方案.doc

437 麗水灣別墅2003年營銷推廣整合方案 ，麗水灣別墅2003年營銷推廣整合方案。
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麗水灣別墅 2003年度營銷推廣整合方案 盈創(chuàng)置業(yè)·麗水灣項目組 2003年3月10日 前言 　　隨著麗水灣項目各項工作的順利進(jìn)行，同時依托政府政策的利好改變、區(qū)域房地產(chǎn)市場的良性變化，本項目即將進(jìn)入緊張的開工及開盤準(zhǔn)備工作。
我們在對麗水灣保持信心的同時，也應(yīng)該隨時做好迎接市場挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，下面我們就項目的整合推廣與市場營銷做出定性定量的安排，而且我們將預(yù)留調(diào)整和補(bǔ)充的空間，從而保證高速高效高質(zhì)地完成麗水灣的銷售與服務(wù)工作。
·麗水灣客戶分析 以下是根據(jù)對2002年12月17日至2003年3月7日來訪的共235批次客戶進(jìn)行統(tǒng)計后的分析結(jié)果。
結(jié)論1：客戶認(rèn)識麗水灣主要途徑主要是通過報紙廣告和戶外廣告 絕大部分客戶是通過報紙廣告、戶外廣告了解本項目，說明前期宣傳基本上達(dá)到了告知市場這一目的。
由于客戶對樓盤無法形成較深刻的認(rèn)識，因此并未造成口碑效應(yīng)。
建議后期廣告、公關(guān)活動注意針對各賣點(diǎn)作宣傳，同時樣板別墅應(yīng)盡快推出。
結(jié)論2：客戶購房最關(guān)心問題是價格和工程進(jìn)度 來訪客戶中，價格和進(jìn)度是最為關(guān)心的問題，其次為環(huán)境、戶型、面積。
說明麗水灣項目的價位必須得到樓盤品質(zhì)與宣傳推廣的有力支撐。
其他問題如位置、環(huán)境等可以通過推廣計劃進(jìn)行全方位訴求，同時明確工程進(jìn)度這一要素。
結(jié)論3：客戶需求面積在250-350平方米之間 客戶普遍接受的面積在250-350平方米之間，比例達(dá)到73.4%。
只有12.5%的客戶選擇350-400平方米的戶型。
此外，選擇400平方米以上或250平方米以下的只占極少數(shù)。
建議開發(fā)250-350平方米戶型為主，其他面積的為輔，以市場需求決定產(chǎn)品定位。
結(jié)論4：客戶普遍接受的別墅總價160萬以內(nèi) 有23%的消費(fèi)者認(rèn)為160萬以上的價格可以接受，而有77%的消費(fèi)者認(rèn)為價位應(yīng)在160萬以內(nèi)。
建議項目主力戶型的價格不宜超過160萬；而其它相對較好的戶型可適當(dāng)提高價格，滿足不同層次需求。
結(jié)論5：客戶比較關(guān)心的層數(shù)是二層半這一傳統(tǒng)別墅類型 75%的客戶喜歡二層半這一傳統(tǒng)別墅類型，因此建議麗水灣別墅以這一類型為主，同時要做到精、準(zhǔn)、細(xì)、巧，并形成與其他競爭樓盤差異化，從而拉開與競爭對手在產(chǎn)品品質(zhì)上的區(qū)別，迅速搶占別墅這一高端市場。
結(jié)論6：客戶需求戶型以五房、六房居多 本項目客戶比較接受五房、六房的戶型，選擇七房、八房的只占極少數(shù)。
此外，有16.90%的消費(fèi)者選擇其他的戶型。
其原因有：
1、許多客戶不了解別墅戶型的設(shè)計，不知道別墅應(yīng)當(dāng)設(shè)置幾個房間？怎樣布置？
2、部分客戶有自己的設(shè)計考慮。
因此，本項目應(yīng)考慮在戶型的優(yōu)勢宣傳上多下工夫，做到揚(yáng)長避短。
結(jié)論7：客戶要求的交房標(biāo)準(zhǔn)不高，偏好框架結(jié)構(gòu)。
45.3%的客戶選擇初裝修；35.9%的客戶喜歡裝修自己的別墅，因此對交房標(biāo)準(zhǔn)要求并不高。
建議在交房的營銷手段上根據(jù)實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整。
此外，據(jù)了解，90%以上的客戶對磚混結(jié)構(gòu)難以接受，而較偏重于框架結(jié)構(gòu)。
　　 結(jié)論8：客戶主要選擇銀行按揭付款方式 90%的客戶選擇銀行按揭，只有少部分客戶選擇一次性付款。
這符合南寧市場的消費(fèi)水準(zhǔn)。
此外