中信國安華普中心大廈 項(xiàng)目評(píng)估
二O一三年十月

目 錄

一
二 三

? 項(xiàng)目概況
? 項(xiàng)目背景 ? 市場(chǎng)情況

目 錄

一
二 三

? 項(xiàng)目概況
? 項(xiàng)目背景 ? 市場(chǎng)情況

項(xiàng)目指標(biāo)
項(xiàng)目 物業(yè)性質(zhì) 投資商 開發(fā)企業(yè) 樓層（層） 標(biāo)準(zhǔn)層面積（平米） 開間面積（平米） 標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù) 凈層高（米） 總戶數(shù)（戶） 電梯 占地面積（平米） 建筑面積（平米） 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 物業(yè)級(jí)別 租金（元/天/平米） 物業(yè)（元/平米/月 信息 寫字樓、商鋪 北京華普產(chǎn)業(yè)集團(tuán) 北京中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 AB座地上各25層/C座地上9層/地下3層 1597 105（最�。� 11 2.6-2.7 418 奧的斯 客梯16部/觀光梯2部/貨梯4部/扶梯6部 33850 122844/A座41346/B座40515 C座14353/地下14851/超建面積11777 2000年06月 2007年10月 甲級(jí) 8-10 28

華普中心大廈為高端寫字樓及商務(wù)消費(fèi) 的綜合體，地處東二環(huán)商務(wù)圈核心位置， 東二環(huán)與平安大街交匯處，東四十條橋 西北角。 總建面：122844平米（其中辦公面積約 7.7萬平米，商業(yè)面積約2.5萬平米）

車位/租金（元/月）

466個(gè)/730
4

項(xiàng)目區(qū)位
項(xiàng)目處于都市核心區(qū)，區(qū)域位置極佳，商務(wù)氛圍濃重。
項(xiàng)目位于東二環(huán)商務(wù)圈內(nèi)，處于東四十條西 北角。

東直門
華普中心大廈

北四環(huán)商務(wù)圈

東四十條
華普中心大廈
東 二 環(huán) 商 務(wù) 圈

朝陽門

金 融 街 商 務(wù) 圈

國貿(mào) 商務(wù)圈

五號(hào)線

二號(hào)線 & 二環(huán)路

5

目 錄

一
二 三

? 項(xiàng)目概況
? 項(xiàng)目背景 ? 市場(chǎng)情況

項(xiàng)目背景
東二環(huán)商務(wù)區(qū)東臨CBD，地處第二使館區(qū)，區(qū)位、交通及區(qū)域配套優(yōu) 勢(shì)明顯，具備國際化發(fā)展、成為北京商務(wù)區(qū)空間格局中發(fā)展重心的多 重優(yōu)勢(shì)
?區(qū)域地理位置優(yōu)越。東二環(huán)區(qū)域東鄰CBD、西接王府井、北達(dá)東直門、南抵建國門，地段位置
優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)地處第二使館區(qū)，緊臨第http:///
一、第三使館區(qū)，具備順利走向國際的涉外優(yōu)勢(shì)。 ?政治色彩濃厚。轄區(qū)內(nèi)有中共中央、國務(wù)院部級(jí)機(jī)關(guān)20多個(gè)，是政治文化的核心區(qū)域。 ?人文優(yōu)勢(shì)明顯。東二環(huán)區(qū)域根植皇城，毗鄰國子監(jiān)、雍和宮、三里屯，具有傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代 文化交相融合的人文優(yōu)勢(shì)。 ?區(qū)域交通便利。作為北京最核心的主交通動(dòng)脈，四通八達(dá)，區(qū)域內(nèi)分布了多條地鐵線和公交 路線，具有極大的交通優(yōu)勢(shì)。

7

項(xiàng)目背景
突出的優(yōu)勢(shì)使其在06、07年迎來了發(fā)展的巔峰時(shí)段。中石油、中海油和中 石化等各行業(yè)巨頭陸續(xù)進(jìn)駐，為這里帶來巨大、持久的經(jīng)濟(jì)活力和廣闊的投 資空間，東二環(huán)商務(wù)區(qū)一時(shí)風(fēng)頭無二，成為全北京矚目的明星商務(wù)區(qū)
企業(yè)概況 項(xiàng)目
中石油 中海油 中國電信 中石化 中糧 第五廣場(chǎng) 中青旅

東二環(huán)區(qū)域的此

企業(yè)
中石油自持 中海油自持 中國電信自持 中

石化自持 中糧自持 五礦辦公C座 中青旅部分辦公

規(guī)模
20.1萬m2 9.6萬m2 2.5萬m2 17.3萬m2 7.5萬m2 1.98萬m2 1.3萬m2

類總部大廈多為

中資集團(tuán)公司自
行投資興建或收 購，多是高品質(zhì) 寫字樓，僅有部 分面積上市交易

大型央企辦公面積普遍在10萬m2以上，其他央企最小在2-8萬m2不等

東二環(huán)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究
但受腹地用地供應(yīng)限制，非自用寫字樓產(chǎn)品僅有新保利大廈、第五廣 場(chǎng)同期上市，后期也僅有來福士、華普中心大廈，面向各行業(yè)巨頭核 心引領(lǐng)和帶動(dòng)作用下吸附的企業(yè)，強(qiáng)化集群效應(yīng)
東二環(huán)區(qū)域?qū)懽謽枪��?yīng)情況（單位：平米）
600000 500000 500000 400000 300000 201000 173000 144000 155000 103000 96000 130000 125000 123000 87000 74000 86000 72000 75000 60000 100000 200000 0 334000

自07年底，中海油、中國電信、中石油 等國企巨頭開始紛紛選址東二環(huán)，這些 產(chǎn)業(yè)巨頭的入駐，逐漸形成了國企總部 大道的經(jīng)濟(jì)特征。 但受腹地用地限制，與美好的發(fā)展前景 相對(duì)的是，有限的供應(yīng)。東二環(huán)區(qū)域0更多內(nèi)容請(qǐng)?jiān)L問久久建筑網(wǎng)
5、 06年以來僅有百度搜索：99建筑網(wǎng),查看數(shù)百萬資料
四、五個(gè)非自用的寫字樓 項(xiàng)目入市，總量 同時(shí)企業(yè)自身在本行業(yè)中的明星效應(yīng)和 號(hào)召力帶動(dòng)了多家上下游企業(yè)的入住。 為區(qū)域帶來了極大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

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東二環(huán)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究
目前，東二環(huán)商務(wù)區(qū)已經(jīng)成為企業(yè)總部大道、巨頭經(jīng)濟(jì)商圈的代名詞， 成為北京精彩形象展示的窗口，新的城市名片
東二環(huán)區(qū)域?qū)懽謽翘卣?區(qū)域解構(gòu) 企業(yè)總部聚集的商務(wù)帶

區(qū)域特征

交通便利，背靠中央國家機(jī)關(guān)單位、面向國際商務(wù)區(qū)，有多家大型國企入 駐。 東二環(huán)商務(wù)帶多為自建和出租類物業(yè)。 5A寫字樓多為大型企業(yè)總部樓，樓宇檔次較為均衡。 中資客戶明顯占據(jù)主力，其中以大型國企央企為主。涵蓋了IT、醫(yī)療器 械、能源化工、航空、商貿(mào)、食品、金融、房地產(chǎn)、文化等眾多行業(yè)類 型，能源、電力、通訊等支柱產(chǎn)業(yè)集團(tuán)云集。
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寫字樓特點(diǎn)

入駐企業(yè)特征

東二環(huán)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究
總部大廈林立，建筑風(fēng)格偏向時(shí)尚、大氣，是北京一道靚麗的總部經(jīng)濟(jì)的商 務(wù)建筑線
中石油

來福士

東方銀座

本案
新保利

保利大廈 港澳中心 富華大廈

中海油 凱恒中心 銀河 SOHO

中石化 外交部 兆泰國 際中心
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目 錄

一
二 三

? 項(xiàng)目概況
? 項(xiàng)目背景 ? 市場(chǎng)情況

周邊寫字樓分布
? 目前，區(qū)域內(nèi)寫字樓新房無供應(yīng)量，多為二手寫字樓散售和出租。
東環(huán)廣場(chǎng)

中匯廣場(chǎng)

南新倉國際大廈 新保利大廈 首創(chuàng)大廈 富華大廈

第五廣場(chǎng)

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周邊寫字樓情況

項(xiàng)目名稱 中匯廣場(chǎng) 東環(huán)廣場(chǎng) 南新倉國際大廈

物業(yè)類別 甲級(jí) 甲級(jí) 甲級(jí)

規(guī)模（萬平米） 7.7 4.2 10

層數(shù)

電梯配置

建筑年代 2007年 1995年 200

5年

地上AB座地25層、C座9層 客梯16部，觀光梯2部 貨梯4部，扶梯6部 地下3層 地上9層，地下1層 地上12層，地下2層 客梯6部，貨梯2部 客梯10部，貨梯2部

新保利大廈
第五廣場(chǎng) 首創(chuàng)大廈 富華大廈

甲級(jí)
甲級(jí) 甲級(jí) 甲級(jí)

10.3
7.85 4.36 5

地上23層，地下4層
地上15層，地下2層 地上18層，地下2層 地上16層，地下2層

客梯15部，貨梯4部
客梯5部，貨梯2部 客梯17部，貨梯4部 客梯8部，貨梯1部

2006年
2007年 1998年 1995年

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周邊寫字樓情況

東環(huán)廣場(chǎng)

新保利大廈

首創(chuàng)大廈

第五廣場(chǎng)

南新倉國際大廈

富華大廈
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周邊寫字樓價(jià)格
項(xiàng)目名稱 中匯廣場(chǎng) 東環(huán)廣場(chǎng) 標(biāo)準(zhǔn)層面積（平米） 1597 3300-3800 開間面積（平米） 105-1500 100-1200 租金（元/平米.天） 7-10 6-8 售價(jià)（元/平米） —— 33000-35000

南新倉國際大廈
新保利大廈 第五廣場(chǎng) 首創(chuàng)大廈 富華大廈

5500
3000 2200 4500 1400

110-5500
320-3000 300-2200 100-1200 200-750

6.5-7.5
10-12 8-10 6.5-7 5.5-6.5

40000-43000
43000-45000 —— 30500-34500 30000-32000

? 本案周邊寫字樓多為甲級(jí)綜合型寫字樓，其中新保利大廈產(chǎn)品品質(zhì)較高且緊鄰地鐵口，其租售價(jià)

格實(shí)現(xiàn)水平為區(qū)域內(nèi)最高，均價(jià)在43000-45000元/平米，租金達(dá)到10-12元/平米〃天；
? 其余項(xiàng)目目前售價(jià)水平約為30000-35000元/平米，租金水平約為6-8元/平米〃天。
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重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽钦�售案�?br />周邊項(xiàng)目整售信息
CBD區(qū)域 項(xiàng)目名稱 東方梅地亞中心D座 嘉盛中心 工三2#南樓寫字樓 以太廣場(chǎng) 天階大廈 購買方 盛京銀行 SOHO中國 中石油 吉寶地產(chǎn) 中視金橋 面積 11000萬平米 103340平米 7000平米 100000平米 22187平米 成交金額 2.5億元 23.4億元 約2.5億元 16.8億元 8.54億元 成交單價(jià) 22727元/平米 22644元/平米 37000元/平米 16800元/平米 38491元/平米 成交時(shí)間 2009年 2009年 2009年 2012年 2012年

東二環(huán)區(qū)域 項(xiàng)目名稱 購買方 朝陽門SOHO一期2號(hào)樓 Winbase和SOHO中國 聯(lián)合置地中心 不詳 第五廣場(chǎng) 中國五礦集團(tuán)公司 面積 37000平米 50000平米 120000平米 成交金額 12.21億元 16億元 45億 成交單價(jià) 33000元/平米 32000元/平米 37500元/平米 成交時(shí)間 2009年 2011年 2011年

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潛在供應(yīng)
對(duì)將來市場(chǎng)供應(yīng)量和客戶購買需求而言，本案機(jī)會(huì)較大
?2013年預(yù)計(jì)供應(yīng)：2013年全年，預(yù)計(jì)東二環(huán)區(qū)域無新增供應(yīng)項(xiàng)目； ?未來三年預(yù)計(jì)供應(yīng)：僅有2個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市； 東直門交通樞紐的國盛中心寫字樓預(yù)計(jì)將在2014-2015年入市，2座雙 塔寫字樓總面積約8萬平米，其建造年代較早，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手因產(chǎn)權(quán)糾紛無法上 市，整體品質(zhì)與形象較差。 兆泰國際中心位于朝陽門東南角，寫字樓整體建筑面積約30萬平米,預(yù) 計(jì)將在2016年入市。

?未來三年內(nèi)，東二環(huán)區(qū)域?qū)懽謽强偭肯∩�，沒有與本項(xiàng)目形

成直接競(jìng)爭的
產(chǎn)品出現(xiàn)。
18 18

本案寫字樓價(jià)格預(yù)判

? 華普中心大廈位于東二環(huán)核心位置，且緊鄰地鐵口，商務(wù)辦公價(jià)值極高； ? 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)價(jià)格平臺(tái)分為兩個(gè)層級(jí)，以高端項(xiàng)目新保利大廈為代表的40000-

45000元/平米和中端寫字樓項(xiàng)目的30000-35000元/平米；
? 結(jié)合本案與周邊辦公物業(yè)的比對(duì)分析，本案價(jià)格平臺(tái)介介于兩者之間，因此可界 定辦公物業(yè)基礎(chǔ)價(jià)格平臺(tái)為35000-40000元/平米；