最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋答記者問.doc

最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋答記者問 ，最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋答記者問。
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最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋答記者問 房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租賃。
居住用房是人類生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)，亦與社會的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展息息相關(guān)。
最高人民法院從"保增長、保民生、保穩(wěn)定"的全局工作出發(fā)，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和司法為民作為指導(dǎo)思想，嚴(yán)循立法精神，重視調(diào)查研究，強(qiáng)化起草內(nèi)容的針對性和可操作性。
其間，起草小組多次奔赴全國各地調(diào)研，廣泛征求各方意見。
在反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，《解釋》經(jīng)最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。
明確租賃合同無效的范圍 　　問：《解釋》在合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展和維護(hù)穩(wěn)定的房屋租賃交易秩序這一目標(biāo)的？ 　　答：合同效力的認(rèn)定對促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展，維護(hù)房屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大。
《解釋》在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。
《解釋》僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。
在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑為違法建筑。
二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法
第五十二條規(guī)定的無效情形，就認(rèn)定合同有效。
《解釋》在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，采用寬嚴(yán)適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎(chǔ)上，促進(jìn)社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展。
　　問：《解釋》規(guī)定合同被認(rèn)定無效后，承租人要支付房屋占有使用費(fèi)，是將無效合同按照有效處理嗎？為什么參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)？ 　　答：這種理解是錯誤的。
合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費(fèi)，是返還依無效合同取得的財(cái)產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。
依照無效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實(shí)際占有房屋所獲取的占有利益。
占有利益為無形財(cái)產(chǎn)，承租人只能采用折價補(bǔ)償?shù)姆绞�，即支付房屋使用費(fèi)予以返還。
　　對于房屋使用費(fèi)按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實(shí)踐中做法很多。
合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，與合同簽訂時的市場行情相符，易于雙方當(dāng)事人認(rèn)可，且標(biāo)準(zhǔn)明確，有利于人民法院判斷掌握，亦可避免采用評估方式確定房屋使用費(fèi)，加重當(dāng)事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。
考慮到實(shí)踐中存在因房屋質(zhì)量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費(fèi)可能與其獲取的