商品房預(yù)售合同糾紛的審判實(shí)務(wù)分析.doc

商品房預(yù)售合同糾紛的審判實(shí)務(wù)分析 ，希望對(duì)大家有所幫助。
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商品房預(yù)售合同糾紛的審判實(shí)務(wù)分析 　　近年來，商品房銷售持續(xù)升溫。
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作還欠規(guī)范，而商品房買賣涉及專業(yè)法律知識(shí)乃至建筑知識(shí)而令消費(fèi)者常常處于"無知"狀態(tài)，種種原因?qū)е铝私�年商品房預(yù)售合同糾紛呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
商品房預(yù)售合同糾紛與一般民商事合同糾紛相較，具有獨(dú)特的專業(yè)性與復(fù)雜性，筆者擬在本文中對(duì)處理此類合同糾紛中應(yīng)當(dāng)注意的問題略做分析，以求教同仁。
　　
一、商品房預(yù)售合同的效力 　　同其他民事法律行為一樣，商品房預(yù)售合同的效力取決于合同主體是否適格、雙方意思表示是否真實(shí)、是否符合法律及社會(huì)公共利益等等。
在審理商品房預(yù)售合同糾紛時(shí)應(yīng)特別注意兩點(diǎn)，那就是合同的主體及合同的形式。
　　(一)合同的主體 　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)預(yù)售方必須是在工商行政管理部門登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同。
但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，則可以認(rèn)定合同有效;(2)預(yù)售方必須取得了土地使用權(quán)證。
預(yù)售方必須是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得土地使用權(quán)，并交付了全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證。
只有這樣，預(yù)售方才能建造房屋，并與預(yù)購(gòu)方訂立商品房預(yù)售合同。
如果預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證而與他人訂立商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同。
但是，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證的，則可以認(rèn)定合同有效。
(3)預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證是進(jìn)行工程建設(shè)的必備文件，是商品房建設(shè)的前提。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件下，才能進(jìn)行開工建設(shè)商品房。
否則，就是違法建筑，就此而訂立的商品房預(yù)售合同無效。
同時(shí)，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。
(4)按提供預(yù)售的商品房數(shù)量計(jì)算，預(yù)售方投入開發(fā)建設(shè)的資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(5)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售許可制度是我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行管理的必要措施。
預(yù)售方必須向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
這是商品房預(yù)售的法定憑證。
預(yù)售方?jīng)]有商品房預(yù)售許可證而與他人訂立的商品房預(yù)售合同，合同無效。
但是，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效。
預(yù)購(gòu)方只要具有完全民事行為能力即可。
　　(二)商品房預(yù)售合同的形式 　　根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取面形式。
在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合