產權證和登記備案對房屋租賃合同法律效力的影響.doc

產權證和登記備案對房屋租賃合同法律效力的影響 ，產權證和登記備案對房屋租賃合同法律效力的影響。
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產權證和登記備案對房屋租賃合同法律效力的影響 　　
一、產權證不是房屋租賃合同生效的必備要件。
　　根據《合同法》
第三章、十三章的規(guī)定和最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>的司法解釋(一)》的規(guī)定，租賃合同無效是有嚴格限制的，故要求出租房屋必須具有產權證是缺乏法律依據的。
現(xiàn)行法律中，只有《城市房地產管理法》第52條就房屋租賃做了解釋："房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向承租人支付租金的行為。
"有的法官或律師依據此條認定出租人必須具有產權證，這是不妥的。
因為這樣理解首先不符合《合同法》
第五十二條的規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性、禁止性規(guī)定的合同無效;《城市房地產管理法》第52條并不屬于關于城市房屋租賃的禁止性規(guī)定，即沒規(guī)定"房屋租賃合同的的出租必須是所有權人，否則合同無效"。
該規(guī)定只是一種任意性解釋規(guī)定;其次根據民法理論和實踐，有權對財產進行占有、使用、收益的不僅只有所有權人，還包括合法占有人。
例如國有土地使用權人將國有土地出租，行使國有資產經營管理權的國有企業(yè)處分國有資產，還有城市中政府將代管房出租給他人并收取合理的租金等。
　　
二、登記備案只是用于公示作用，并不是合同生效要件。
　　登記備案是房地產行政管理部門加強對房屋租賃市場的一種行政管理手段與方式;但登記備案不是租賃合同生效的必要條件。
只要雙方當事人自愿，并不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，就是有效的。
至于《城市房屋出租管理辦法》規(guī)定：未登記備案的房屋租賃合同無效，因其是一部門規(guī)章且與《關于適用<中華人民共和國合同法>的司法解釋(一)》中"法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力"的規(guī)定相抵觸，不發(fā)生法律效力。
　　
三、沒有房屋產權證的幾種情形及法律后果。
　　
1、屬違章建筑，根本無法取得產權證的房屋，租賃合同無效。
這類房屋是指違反城市規(guī)劃要求，未經城市規(guī)劃部門批準建設的房屋，違章建筑是不受法律保護的，故應責令強制拆除，租金應予以沒收，上交國庫。
　　
2、未取得驗收合格證的房屋不得出租，包括驗收不合格、未正常驗收的租賃合同無效。
這類房屋因存在質量問題和其他問題而未取得驗收合格證，或者不清楚是否符合國家建筑法律法規(guī)，對承租人的居住與使用將構成威脅，特別是未經公安消防驗收合格的，法律有明確規(guī)定不得使用，即《消防法》第十條規(guī)定："......按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收，未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。
" 　　
3、已經驗收合格，產權證尚在辦理中的，房屋租賃合同有效。
因為這類房屋法律是賦予權利人可以使用的，自然包括出租。
　　
4、經出租人同意承租人轉租的房屋租賃合同有效。
其依據是《合同法》第242條規(guī)定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給
第三人。
　　綜上，在確認房屋租賃合同的效力時，首先要查清沒有產權證的原因，屬于違章建筑或未驗收合格的房屋，應認定無效，不屬于上述類型的房