農(nóng)村集體土地建設(shè)住宅樓買(mǎi)賣(mài)糾紛的分析.doc

農(nóng)村集體土地建設(shè)住宅樓買(mǎi)賣(mài)糾紛的分析 ，近些年來(lái)我院在審理地產(chǎn)案件中,不斷遇到村委會(huì)利用集體土地建住宅樓賣(mài)給本村以外的村民和城市居居而產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件,這類(lèi)案件具有涉及面大、人數(shù)眾多、法律規(guī)定不甚明確的特點(diǎn),還涉及小城鎮(zhèn)建設(shè)的政策導(dǎo)向與有關(guān)法律規(guī)...歡迎下載！
農(nóng)村集體土地建設(shè)住宅樓買(mǎi)賣(mài)糾紛的分析 　　近些年來(lái)我院在審理地產(chǎn)案件中，不斷遇到村委會(huì)利用集體土地建住宅樓賣(mài)給本村以外的村民和城市居居而產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，這類(lèi)案件具有涉及面大、人數(shù)眾多、法律規(guī)定不甚明確的特點(diǎn)，還涉及小城鎮(zhèn)建設(shè)的政策導(dǎo)向與有關(guān)法律規(guī)定的沖突問(wèn)題。
因此，如何正確把握法律與政策的關(guān)系，維護(hù)好本地區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定，妥善處理此類(lèi)糾紛，需要認(rèn)真探討。
　　
一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況 　　1993年國(guó)家六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見(jiàn)》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內(nèi)開(kāi)展創(chuàng)新型小城鎮(zhèn)活動(dòng)，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發(fā)（1996）69號(hào)文件下發(fā)南京市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市建委《關(guān)于加強(qiáng)南京市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》的通知。
這一系列的文件規(guī)定了農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃、管理及實(shí)施的具體辦法。
在這樣一種政策導(dǎo)向下，此項(xiàng)工作在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上全面展開(kāi)。
例如原南京市大廠區(qū)的葛塘鎮(zhèn)（該鎮(zhèn)1996年被省政府評(píng)為示范新型小城鎮(zhèn)）于1995年開(kāi)始了此項(xiàng)工作，該鎮(zhèn)下轄的鄰近大廠城區(qū)的中山村、欣樂(lè)村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。
截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬(wàn)平方米，3000多套房屋。
3000多套的房屋中20%賣(mài)給了本村村民，80%賣(mài)給外地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居居。
這四個(gè)村在興建住宅樓的過(guò)程中一般都辦理了或補(bǔ)辦了下列手續(xù)： 　　
1、原南京市大廠區(qū)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)關(guān)于葛塘鎮(zhèn)各中心村建設(shè)或貿(mào)易貨棧工程建設(shè)的立項(xiàng)報(bào)告的批復(fù)； 　　
2、原南京市大廠區(qū)土地管理局核發(fā)的或補(bǔ)發(fā)的"鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)通知單"； 　　
3、原南京市大廠區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)的"中心村住宅"或"貿(mào)易貨棧"的紅線圖； 　　
4、原南京市大廠區(qū)葛塘鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的"江蘇省村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證"。
　　四個(gè)村在出賣(mài)3000多套房屋的形式上都采用了與購(gòu)房者簽訂"委托建房協(xié)議"的方式。
"委托建房協(xié)議"的主要內(nèi)容也都明確規(guī)定了村委會(huì)享有土地的所有權(quán)，購(gòu)房者享有土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。
在本院所審理的此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經(jīng)過(guò)了工程質(zhì)量的驗(yàn)收，并領(lǐng)取了建筑管理部門(mén)頒發(fā)的質(zhì)量合格證。
在審理此類(lèi)案件過(guò)程中還發(fā)現(xiàn)，凡已付清房款的購(gòu)房者，村委會(huì)均按協(xié)議的約定為其辦理了"村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證"。
　　四個(gè)村的73幢住宅樓都與原大廠區(qū)的城區(qū)房屋或住宅小區(qū)毗鄰，四個(gè)村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區(qū)城區(qū)的國(guó)有土地接壤，住宅樓的配套建設(shè)、物業(yè)管理均已達(dá)到一定的水平。
　　
二、糾紛的原因及解決此類(lèi)糾紛的不同意見(jiàn) 　　在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，原告均為村委會(huì)，至目前為止尚無(wú)一例購(gòu)房者訴村委會(huì)的案件，作為原告的村委會(huì)的訴訟請(qǐng)求基本相同，都是要求購(gòu)房者付清尚欠的購(gòu)房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認(rèn)為，原告無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，"委托建房協(xié)議"無(wú)效，原告只能夠?yàn)楸桓孓k理城市房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，被告即可付清余款。
也有少數(shù)購(gòu)房者并不主張委托建房協(xié)議無(wú)效，而以其他的理由（如房屋質(zhì)量問(wèn)