房地產(chǎn)全程策劃框架.doc

　　 　　現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法相結(jié)合產(chǎn)生了"房地產(chǎn)全程策劃"其核心內(nèi)容主要為： 　　
1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷； 　　
2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷； 　　
3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷； 　　
4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷； 　　
5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃； 　　
6、項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營(yíng)銷； 　　
7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷； 　　
8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷；

第一章項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷 　　 　　項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。
　　項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。
　　 　　一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 　　 　　
1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 　　*地理位置 　　*地質(zhì)地貌狀況 　　*土地面積及紅線圖 　　*土地規(guī)劃使用性質(zhì) 　　*七通一平現(xiàn)狀 　　
2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 　　*地塊周邊的建筑物 　　*綠化景觀 　　*自然景觀 　　*歷史人文景觀 　　*環(huán)境污染狀況 　　
3、地塊交通條件調(diào)查 　　*地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 　　*項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 　　*地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 　　 　　
4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 　　*購(gòu)物場(chǎng)所 　　*文化教育 　　*醫(yī)療衛(wèi)生 　　*金融服務(wù) 　　*郵政服務(wù) 　　*娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng) 　　*生活服務(wù) 　　*娛樂休息設(shè)施 　　*周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 　　*歷史人文區(qū)位影響 　　 　　二區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 　　 　　
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 　　*國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值： 　　
第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 　　
第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 　　
第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 　　房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 　　*房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 　　*國(guó)家宏觀金融政策： 　　貨幣政策 　　利率 　　房地產(chǎn)按揭政策 　　*固定資產(chǎn)投資總額： 　　全國(guó)及項(xiàng)目所在地 　　其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 　　*社會(huì)消費(fèi)品零售總額： 　　居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 　　商品住宅價(jià)格指數(shù) 　　*中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 　　
2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 　　*項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 　　*政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) 　　*政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) 　　*短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 　　
3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 　　
4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 　　
5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 　　
6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析 　　*各種檔次商品住宅客戶分析 　　*商品住宅客戶購(gòu)買行為分析 　　 　　三土地SWOT（深層次）分析 　　 　　
1、項(xiàng)目地塊