我們離智慧城市到底還有多遠

作者：李鐵

近日，國家發(fā)改委城市與小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在新華網(wǎng)主辦的“中國新型城鎮(zhèn)化創(chuàng)新發(fā)展論壇暨城市發(fā)展投資大會”上發(fā)表了演講。以下根據(jù)演講內(nèi)容整理： 過去城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式受地方政府和企業(yè)家的雙重推動，房地產(chǎn)商要發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)過熱，出現(xiàn)嚴重的結(jié)構(gòu)性過剩。這也讓圍繞房地產(chǎn)的整個實體經(jīng)濟發(fā)生了一些變化，甚至影響整個經(jīng)濟下滑，所以轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)發(fā)展對我們來講更為重要。

前所未有的危機，還是前所未有的機遇？

當前經(jīng)濟進入新常態(tài)，有人說，房地產(chǎn)產(chǎn)能已經(jīng)過剩，城鎮(zhèn)化發(fā)展遇到了前所未有的危機。果真如此嗎？

首先，我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展遠遠沒有達到飽和的階段。發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了上百年的歷史，一些中亞國家在最近三五十年也發(fā)展得很快，但日本、美國和歐洲似乎都正在面臨一些瓶頸，原因就在于飽和性增長。城鎮(zhèn)化發(fā)展到了一定程度，農(nóng)民人口進入城市，城市的消費需求和投資需求基本上都已經(jīng)非常完善，所以飽和性增長是這些國家面臨的最大的發(fā)展問題。但中國經(jīng)濟不一樣，目前為止，按照戶籍人口計算，中國城鎮(zhèn)化率只有39%，還不到40%，遠遠沒有達到飽和的階段。

第二，人口也是一種優(yōu)勢。我國是在13.6億人口的基礎(chǔ)上進行城鎮(zhèn)化，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)戶籍人口相當于5個億，相當于歐盟人口的總和，比美國人口還多大約2億，未來按照每年1%的速度增長的話，每年還有1600萬人進入城鎮(zhèn)化。1600萬人是什么概念呢？相當于13個韓國或是18個日本的總?cè)丝冢�相當于每年有大半個北京的人口進入城鎮(zhèn)化（北京人口約為2100萬）。

新型城鎮(zhèn)化的要求就是拉動內(nèi)需，包括消費需求和投資需求。人口進入城市肯定能帶動消費，因為需要在城市租賃和購買住房，購買住房就要一并購買相應(yīng)的家具電器，還得進行家庭裝修，孩子還得上學(xué)，還要參與消費和社會保障，這些也會帶來服務(wù)業(yè)的廣大需求。

我國共有661個城市，加上21000多個縣級鎮(zhèn)，就是兩萬多個大大小小的城市，其中1千萬人口以上的6個，一百萬以上的城市有134個，五萬人口以上的城鎮(zhèn)將近

1500個。這么多的城市，這么多的人口，帶來的不僅僅是消費需求。雖然我們的地面基礎(chǔ)設(shè)施也已經(jīng)建得差不多，但地下基礎(chǔ)設(shè)施基本上還都不完善，主要包括還是污染問題和垃圾處理問題，尤其是管道問題，全國都處于非常滯后的狀態(tài)。將來，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求是非常大的。

這么多的需求，而城市戶籍人口只有不到5個億，另外還有2.6億的農(nóng)村外來人口沒有拿到城市戶籍，不能和城里人享受同等的待遇。除此之外，還有8000萬的人口在城市漂著，在北京大約有900萬。如果能加以激活和引導(dǎo)，這方面的需求將會迸發(fā)出巨大的潛力。

舉一個例子，這次京津冀協(xié)同發(fā)展的規(guī)劃提到，要在北京周邊加強軌道交通建設(shè)。中國城市群的軌道交通建設(shè)和歐美國家有特別大的差距，日本東京的面積是1.1萬平方公里，有3600萬人口，東京周邊的軌道交通只有2000多平方公里，而這次北京規(guī)劃要建3000公里的旅游步道�？上攵�知，這會對周邊中小城市帶來什么影響。城鎮(zhèn)化在中國還有強勁增長力，這種需求的能量會迅速地釋放出來，所以大家對未來的前景真的不用擔(dān)心。

中國城市未來發(fā)展的三大關(guān)鍵詞

中國城市未來的發(fā)展，有幾個關(guān)鍵詞。

關(guān)鍵詞之一：以人為本

我們應(yīng)該考慮以人為本的改革，把本應(yīng)統(tǒng)計為城鎮(zhèn)人口卻并沒有落戶的農(nóng)民工“市民化”。現(xiàn)在看到的城市一般都是只重地上、輕視地下，只重短期、輕視長遠，只重表面、忽視內(nèi)在，這種粗放性的發(fā)展模式必須調(diào)整，才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，而這樣也必然會釋放巨大的投資需求。要通過管理和治理創(chuàng)新，才能實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化。 關(guān)鍵詞之二：房地產(chǎn)

最近大家對房地產(chǎn)有點“談虎色變”，確實，很多三四線城市包括部分二線城市，都出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱。熱到什么程度呢？有的地方商品房已經(jīng)積壓了十年都賣不出去，積壓三四年只是普遍現(xiàn)象。這種發(fā)展模式導(dǎo)致了地方政府的財政面臨嚴重困難，因為房子賣不出去，原本的“土地財政”難以為繼，房地產(chǎn)商也面臨巨大的困難，資金嚴重短缺，發(fā)展受到嚴重的限制。

在中國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式下，以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的經(jīng)濟增長模式面臨非常嚴峻的挑戰(zhàn)。整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和能源消費、資源消費等，都因為對房地產(chǎn)的過度依賴，而出現(xiàn)了種種問題。

但是，并不是所有的城市都出現(xiàn)了問題，比如北上廣深這樣的特大城市。在這些城市，房價上漲還有空間，因為當?shù)氐墓�共服�?wù)水平遠高于全國其他城市。人們到這些地方去買房子不是僅僅為了定居，更重要的是相當于買了公共服務(wù)和優(yōu)勢資源，特別是北京，有優(yōu)質(zhì)的高等教育資源和優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。正是因為如此，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過剩在一些需求旺盛的城市還沒有出現(xiàn)，大家不必過分悲觀。

按照京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃，3000公里的北京周邊軌道交通建設(shè)，一定會帶動周邊城市的發(fā)展。等軌道交通普及之后，人們出行的便捷性會大大提高，成本會大大降低，時間也會大大節(jié)省。如果到離北京市區(qū)30到50公里的地方去買房子，價格會比北京便宜一半甚至只相當于北京的幾分之一，有沒有可能帶動需求？太有可能了。房地產(chǎn)發(fā)展的普遍規(guī)律就是隨著交通設(shè)施變化向原本的城市周邊延伸，世界上的特大城市和周邊衛(wèi)星城也都是如此。在這個問題上，房地產(chǎn)企業(yè)也大可不用擔(dān)心。

關(guān)鍵詞之三：智慧城市

21世紀高科技和城鎮(zhèn)化的結(jié)合，就是智慧城市。眾所周知，中國的互聯(lián)網(wǎng)在全世界已經(jīng)是發(fā)展最快的了。6.49億的網(wǎng)民，4.8億的城鎮(zhèn)網(wǎng)民，移動手機用戶12.56億，幾乎接近實現(xiàn)了人口的全覆蓋。這么多的網(wǎng)民，這么快的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展速度，會給我們的生活和經(jīng)濟的發(fā)展三個階段的影響。

第一，視覺性的發(fā)展階段。最開始，無論是在哪一個城市，人們要拋棄原本老城核心區(qū)那種環(huán)境嘈雜、設(shè)施破舊的傳統(tǒng)房屋結(jié)構(gòu)，要尋找一種更寬敞開放的空間，都只能把目光投向新的社區(qū)，因為那里有大空間、大視覺的居住形態(tài)。

第二，功能性的發(fā)展階段。人們慢慢發(fā)現(xiàn)，之前認為很好的那種居住形態(tài)并不方便，因為買點東西都要開很遠的車，增加了很多尋求服務(wù)的時間，于是，綜合體的發(fā)展模式應(yīng)運而生。在綜合體社區(qū)內(nèi)不僅僅有房子，還有各種一體化的消費和服務(wù)提供商，比如影院、飯店和各種大型超市、商場等。這樣的發(fā)展勢頭也在全國各地普遍蔓延，因為大家都認識到，房地產(chǎn)不能僅僅滿足看的需求，還要滿足實用的需求。

但是，最近萬達正在把重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，要從綜合體社區(qū)中解套，敏感的人就看到了風(fēng)向：綜合體社區(qū)可能要走到盡頭。實際上，不僅僅是萬達一家，所有的房地產(chǎn)商都在試圖改變原來的發(fā)展模式——除了實用、方便之外，房地產(chǎn)業(yè)還有沒有新的空間呢？有，互聯(lián)網(wǎng)讓人們對未來的生活空間產(chǎn)生了新的想象。在所謂的現(xiàn)代城市發(fā)展領(lǐng)域中，我們還有更多、更好的選擇方式。

比如，什么是好生態(tài)？過去對于生態(tài)的理解就是綠地，但現(xiàn)在生態(tài)代表著綠色——這不是能看見的綠色植物，而是一種從根源上降低碳排放、提高能源利用率的發(fā)展模式，具體包括能源和材料是否清潔，房子和配套是不是低碳，社區(qū)是不是緊湊。這是房地產(chǎn)未來的導(dǎo)向。

第三，智慧化的發(fā)展階段。要實現(xiàn)低碳、綠色、清潔和能源的綜合有效利用，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展給我們帶來了新的機遇。

提出“智慧城市”概念的是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而不是房地產(chǎn)商，因為大量互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)已經(jīng)深入到城市的所有角落，深入到了家庭、社區(qū)和整個城市。 從政務(wù)角度看，可以說智慧城市包括大數(shù)據(jù)、云計算，以及創(chuàng)新的治理和管理平臺；從社區(qū)角度看，智慧城市包括我們目之所及的所有社區(qū)服務(wù)，比如智能交通和智能安全保障等等，包括公共交通的智能化、公共自行車的智能化以及停車場的智能化等等。過去為了防盜，很多家庭會選擇養(yǎng)一條狗，來人的時候可能叫一下；而現(xiàn)在裝了攝像頭，小偷進來的時候就得三思，因為安防設(shè)施可能比以前嚴密很多。還有社區(qū)家庭、智慧家庭和家用電器的智能化等等，都讓我們的生活發(fā)生了很大的變化。

我們離“智慧城市”到底還有多遠？

到目前為止，我們的智慧城市和智慧家庭仍然是碎片化的。比如一個企業(yè)，即使把自己的數(shù)據(jù)以智能化的方式接入互聯(lián)網(wǎng)，也不算完全實現(xiàn)了智慧城市化，因為還沒有和其他城市、其他社區(qū)有機地結(jié)合起來。

要推動智慧城市的發(fā)展，要真正把互聯(lián)網(wǎng)要素和智慧城市有機結(jié)合起來，必須有房地產(chǎn)商的加入。今年1月份日本召開現(xiàn)場會，一個只有2500人的小城市，通過智能方式把社區(qū)的所有智能系統(tǒng)和家庭結(jié)合在了一起。在那里，建筑材料是清潔、低碳的，所有的電視機、冰箱、電風(fēng)扇等電器都是系統(tǒng)化管理，人一走燈就滅了，人還沒回到

家，空調(diào)就知道什么時候該提前打開；這樣的智慧家庭又和社區(qū)連接在了一起，社區(qū)有智能控制中心，根據(jù)用電情況自動調(diào)節(jié)，在用電高峰提供大量的用電支持，在用電低迷的時候，還有非常好的現(xiàn)代技術(shù)（大的蓄電池），根據(jù)節(jié)能狀況對每個家庭進行獎勵。像這樣的智能化的社區(qū)，和以低碳為目標的智慧管理系統(tǒng)，我們就稱之為智慧城市。

那么，中國會不會有這種現(xiàn)象，會不會出現(xiàn)這種模式呢？我相信會有的。日本的經(jīng)驗就是互聯(lián)網(wǎng)、大型電器商和房地產(chǎn)商結(jié)合，以房地產(chǎn)商為龍頭，帶動所有的設(shè)計商和電器供應(yīng)商等等形成智能和智慧核心，中國也肯定可以做到。事實上，我們現(xiàn)在也正在這方面進行深入探索，還在他們的基礎(chǔ)上創(chuàng)造性地加入了銀行等金融機構(gòu)的參與。

我們希望將來能在全國各地打造這種城市，推進智慧城市建設(shè)。這就是未來第三波房地產(chǎn)的發(fā)展模式，既解決了視覺需求，又解決了功能需求、方便大眾，還能把互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和社區(qū)發(fā)展有機結(jié)合起來。我們期待我們的實踐取得成功。