住宅區(qū)地下車庫土地增值稅清算政策探討.doc

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住宅區(qū)地下車庫土地增值稅清算政策探討 　　○王奎 陳慶貴 　　 作為基層稅務(wù)人員，近日筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，各地在落實(shí)“城市及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi) 的新建民用建筑，必須依法同步建設(shè)防空地下室”規(guī)定時，在土地增值稅成本歸 集與分配、扣除上存在政策盲區(qū)，造成土地增值稅稅源流失嚴(yán)重。
　　 在設(shè)施建設(shè)性質(zhì)上，房地產(chǎn)企業(yè)興建住宅小區(qū)車庫目的，一是為滿足小區(qū)業(yè)主機(jī) 動車停放需求，二是按照國家有關(guān)人防的要求。
在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)界定上，地下車庫因 用途相異產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有別。
對由房地產(chǎn)企業(yè)興建車庫且層高超過2.2米由房管部門 發(fā)給產(chǎn)權(quán)證，不足2.2米或只售車位不發(fā)證；對由房地產(chǎn)企業(yè)興建平時用車庫車 位戰(zhàn)時用作防空的，其產(chǎn)權(quán)由各級人防主管部門所有即國家所有。
在獲取收益權(quán) 代價(jià)形式上。
業(yè)主為獲得車庫或車位使用權(quán)需按與開發(fā)商簽訂合約支付相應(yīng)價(jià) 款；而人防主管部門則依據(jù)人防決定及各省政府籌集人防專項(xiàng)資金辦法，由房地 產(chǎn)公司無償或適當(dāng)補(bǔ)助形式獲得對地下車庫所有權(quán)。
　　 鑒于以上狀況，在土地增值稅清算時，若依照國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算規(guī) 程》，在清算操作中就存在執(zhí)行難度：一是土地增值稅項(xiàng)目確定難，因納稅人未將 地下車庫或車位建設(shè)作為單立項(xiàng)目進(jìn)行收入成本歸集與分配；二是向人防主管部門無償贈送或獲取部分資助的稅收扣除法定性確認(rèn)；三是發(fā)票管理不規(guī)范，人防 設(shè)施采取無償或部分資助轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，在房地產(chǎn)公司向人防主管部門購買后再向 業(yè)主出售過程中，人防主管部門提供財(cái)政收據(jù)或未提供收據(jù)長期掛賬，房地產(chǎn)公 司向業(yè)主提供發(fā)票也存在銷售不動產(chǎn)和服務(wù)業(yè)發(fā)票“兩難選擇”。
　　 從依法治稅要求和規(guī)范征納行為計(jì)，筆者認(rèn)為可以采取以下對策以消除征管盲 區(qū)。
　　 一是完善物權(quán)認(rèn)定。
應(yīng)從《物權(quán)法》立法精神出發(fā)，對納稅人地下車庫或車位取得 之法律地位予以法律確認(rèn)。
修改現(xiàn)行不足2.2米或只售車位不予物權(quán)確認(rèn)規(guī)定， 對車庫或車位通過發(fā)產(chǎn)權(quán)證或使用權(quán)證形式，使收益人法律地位得以保障。
　　 二是實(shí)現(xiàn)所有